Lorsqu’un bien immobilier présente un vice caché, son propriétaire ou locataire peut intenter une action pour obtenir réparation. Pour cela, il devra démontrer l’existence de ce vice caché au regard de la législation, et le préjudice qui en découle.
Qu’est ce qu’un vice caché ?
Selon l’article 1641 du code civil : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui le rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».
Le vice caché doit donc réunir les caractéristiques suivantes :
- Il peut s’appliquer à tout type de bien, mobilier ou immobilier
- Le vice caché doit exister au moment de la vente
- Il doit être non apparent pour l’acheteur
- Il doit diminuer l’usage du bien, voire le rendre impropre à l’usage
Ce sont les juges qui apprécient au cas par cas l’existence ou non du vice caché, mais on peut citer des situations dans lesquelles il se vérifie le plus souvent :
- Des poutres porteuses en mauvais état
- Un terrain qui se révèle inconstructible alors qu’il a été présenté comme constructible lors de la vente
- Une maison qui se révèle inondable
- La pollution d’un terrain
- Ou encore, l’existence de nuisances sonores excessives et connues de l’ancien propriétaire
Quelle procédure en cas de vice caché ?
Il appartient au demandeur de prouver l’existence de ce vice caché, afin de faire valoir ses droits. Pour cela, il est nécessaire de produire des devis ou constats d’experts attestant de la présence du vice caché, et du montant des réparations à envisager.
À compter de la découverte du vice caché, l’acquéreur dispose d’un délai de deux ans pour agir en justice. Il pourra demander une réduction du prix de vente, voire même l’annulation de la transaction, et des dommages et intérêts pour réparer le préjudice subi.
Dans le cas d’une location, le locataire pourra demander une réduction du prix du loyer, la réalisation des travaux nécessaires, ou l’annulation du contrat de bail, avec éventuellement des dommages et intérêts si un préjudice est démontré.
Dans tous les cas, le demandeur devra être assisté d’un avocat, et s’adresser au tribunal de grande instance du lieu où se trouve le logement concerné.
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