LE DÉBUT DE LA CRISE IMMOBILIÈRE AU PORTUGAL
2008 est donnée comme marque pour le début de la crise au Portugal, avec la crise des prêts à haut risque aux USA. Cependant, le marché immobilier au Portugal n’avait pas cru de manière exponentielle, et ce depuis les années 2000, au contraire de nombreux marchés européens.
Boostés par l’exposition mondiale de 1998 et l’Euro 2008, les investissements immobiliers s’étaient ensuite ralentis. Les lancements immobiliers au Portugal ont été réguliers, mais peu importants. Ainsi, lorsque surgit la crise financière de 2008, le Portugal n’est donc pas en situation de surstock et de bulle spéculative.
Que se passe-t-il alors ? Le marché immobilier portugais était littéralement porté par le crédit immobilier de 2003 à 2008. En 2008, les banques portugaises, qui jusqu’ici avaient grandement facilité les crédits immobiliers, arrêtent de financer les achats immobiliers et le nombre de transactions chute drastiquement.
En résulte une chute des prix immobiliers, non pas due à une bulle spéculative, mais bel et bien, car la demande interne n’arrive plus à acheter une maison, a contrario de certains pays comme l’Espagne ou d’autres pays où il y avait eu une spéculation immobilière et une hausse des prix artificielle.
La crise économique qui sévit au Portugal depuis 2008 a eu des répercussions sur le marché immobilier portugais. Le manque de liquidité des habitants dû à l’arrêt du financement bancaire pour les nationaux a affecté la croissance maîtrisée que connaissait le pays depuis le 1995.
La chute des prix de l’immobilier au Portugal de 2008 à 2013 a donc certes eu lieu, mais non d’une manière drastique, car il n’y avait pas lieu d’avoir de brutaux ajustements. Les prix de vente des biens immobiliers de 2012 ont chuté de 25 % par rapport à 2008 au niveau national.
DYNAMIQUE DES PRIX DU MARCHÉ IMMOBILIER PORTUGAIS
La hausse des prix des logements au Portugal au cours des dernières années a été très modérée. Ainsi entre 1998 et 2011, les prix du logement ont connu une croissance très modérée au Portugal, contrairement à d’autres économies de la zone euro.
Dès 2008, l’Espagne et l’Irlande, fréquemment comparées au Portugal, ont enregistré de fortes chutes des prix sur le marché du logement. Au contraire, au Portugal, les prix des logements restaient relativement stables.
ABSENCE DE BULLE SPÉCULATIVE AU PORTUGAL
L’ensemble des données analysées montrent que le Portugal n’a pas connu de bulle spéculative sur le marché immobilier et valorisent l’absence de survalorisation des logements.
Le marché immobilier est donc assez sécurisé : l’absence de survalorisation des logements réduit d’éventuelles corrections à venir des prix.
AVENIR DU MARCHÉ IMMOBILIER PORTUGAIS
Les circonstances actuelles de l’économie portugaise sont favorables au développement du marché de la location, la loi sur les loyers a été réformée rendant le marché locatif plus dynamique. Elle a permis de simplifier et accélérer les procédures d’éviction, entre autres.
