Situé au cœur de l’Europe, l’Autriche avec seulement 8,7 millions d’habitants reste un pays très attractif en raison de la relative stabilité de sa situation économique. La capitale Vienne fait partie des villes les mieux classées au monde en ce qui concerne la qualité de vie.
En Autriche, le facteur démographique a joué un rôle majeur, avec depuis ces dernières années un afflux historique de demandeurs d’asile. L’Autriche est, proportionnellement, l’un des Etats ayant, avec la Suède, enregistré le plus de demandes d’asile : 10,3 pour 1 000 habitants contre 5,9 en Allemagne et 1,1 en France.
Depuis 2010, les prix de l’immobilier ont enregistré une hausse quasi continue. Ce phénomène s’explique par les aspects démographiques qui maintiennent une forte demande de logement mais également par la faiblesse des taux d’intérêt et une dynamique de rattrapage, car l’achat de maisons et d’appartements est resté abordable dans un contexte international de raréfaction des offres immobilières.
Les marchés financiers s’étaient préparés à une hausse des taux d’intérêt par la Banque centrale européenne en 2019, mais les développements au premier semestre ont été presque diamétralement opposés avec des implications à la hausse pour le marché immobilier.
Il ne fait aucun doute que durant cette année 2020, le marché immobilier Autrichien continuera sa flambée des prix, même si les conditions fondamentales indiquent un affaiblissement de la dynamique des prix et que les risques gagnent en importance.
À court terme, le déficit d’offre encore existant devrait continuer de soutenir la croissance des prix, bien que le niveau élevé ininterrompu de l’activité de construction et la tendance démographique à la baisse suggèrent que ce facteur deviendra moins important à l’avenir.
En revanche, les permis de construire ont de nouveau diminué après une année record en 2017, ce qui rend peu probable une nouvelle augmentation notable des achèvements résidentiels durant l’année en cours.
À long terme, divers facteurs de risque ne peuvent pas être ignorés. Compte tenu des niveaux d’évaluation élevés, certaines parties de la population atteignent leurs limites d’accessibilité. Participer au marché immobilier n’est souvent possible qu’en contractant des dettes élevées. Cela s’accompagne d’un risque accru de relâchement des conditions de crédit. Dans cette phase tardive du cycle immobilier notamment, les autorités de contrôle (et évidemment aussi les banques commerciales, qui prennent les risques sur leur bilan) doivent être d’autant plus vigilantes.
En outre, l’image démographique n’est pas seulement rose. Les prévisions démographiques actuelles dans presque tous les États fédéraux indiquent une augmentation démographique à long terme. Cependant, la proportion d’acheteurs potentiels diminue en raison du (sur-) vieillissement de la population. Cela suggère au moins un déplacement de la demande vers des segments de niche résidentiels tels que le logement adapté aux personnes âgées.
Enfin compte tenu du manque d’opportunités d’investissement attrayantes sur les marchés financiers, l’immobilier – que ce soit sous forme directe ou indirecte – restera probablement un investissement de base dans l’allocation d’actifs de nombreux investisseurs privés et institutionnels. Bien que l’histoire prouve que chaque cycle se termine un jour, il est fort à parier que le risque d’une forte correction sur le marché immobilier résidentiel autrichien – dans l’état actuel des choses – soit limité, au moins au cours des deux ou trois prochaines années.
