La Pologne a connu l’un des plus grands booms immobiliers d’Europe avant 2008, en raison d’une croissance économique rapide, et a moins souffert que d’autres depuis. L’économie polonaise a continué de croître, augmentant de 4% en 2019, un ralentissement par rapport à la croissance de 5,1% en 2018 et 4,9% en 2017.
Récemment, Fitch Ratings a prédit que l’économie polonaise se contracterait de 0,6% cette année, une révision à la baisse de sa prévision antérieure d’une croissance de 1,8%, en raison de l’épidémie de coronavirus. La Standard Chartered Bank est encore plus pessimiste, prévoyant une contraction de 1,7% cette année.
Le prix moyen des appartements existants dans les 7 grandes villes de Pologne (Varsovie, Gdańsk, Gdynia, Cracovie, Łódź, Poznań et Wrocław) a augmenté de 7,8% (4,9% corrigé de l’inflation) en 2019 pour atteindre une moyenne de 7664 PLN (1690 €) par mètre carré (m²).
Cela fait suite à des hausses de prix de 10,3% en 2018, 7,9% en 2017, 2,6% en 2016, 1,1% en 2015 et 1,7% en 2014, selon la banque centrale polonaise Narodowy Bank Polski (NBP). Sur une base trimestrielle, les prix des logements ont augmenté de 3% (2,4% corrigé de l’inflation) au quatrième trimestre 2019.
Dans les grandes villes de Pologne:
- À Varsovie, le prix moyen des maisons existantes a augmenté de 6,15% (3,35% corrigé de l’inflation) en 2019.
- Wrocław a connu la plus forte hausse des prix des logements parmi les sept grandes villes de Pologne, avec une flambée des prix en glissement annuel de 18,17% (15,05% corrigée de l’inflation) en 2019. Elle a été suivie par Gdańsk avec une augmentation de 10,12% en glissement annuel.
- D’autres grandes villes polonaises ont également connu des hausses de prix élevées, notamment Gdynia (9,5%), Łódź (9,07%) et Cracovie (8,25%).
- Parmi les 7 grandes villes, Poznań a connu la plus faible hausse de prix avec 4,42% (1,66% corrigé de l’inflation) en 2019.
- Varsovie possède les logements les plus chers de Pologne, avec un prix de transaction moyen pour les logements existants de 9 301 PLN (2 052 €) par m² en 2019. Le logement est également cher à Gdańsk, avec un prix moyen de 8268 PLN (1824 €) par mètre carré, Cracovie avec 7414 PLN (1635 €) par mètre carré, Gdynia avec 7384 PLN (1629 €) par mètre carré, et Wrocław avec 7 316 PLN (1 614 €) par mètre carré.
En 2019, le nombre total d’appartements neufs vendus dans les six grandes villes du pays a légèrement augmenté de 0,8% à 65400 unités, selon le rapport de JLL au quatrième trimestre 2019. Le niveau des ventes de l’année dernière était le deuxième plus élevé de l’histoire du marché, derrière l’année record 2017.
Rendements de location
Les rendements à Varsovie et à Cracovie sont bons, à environ 6%
- Les rendements locatifs bruts, c’est-à-dire le retour sur investissement brut dans un appartement entièrement loué, dans le centre de Varsovie, sont de 6,0% pour un appartement de 90 mètres carrés. Un tel appartement peut coûter environ 1 200 EUR par mois à louer, mais environ 235 000 EUR à acheter.
Ces bons rendements peuvent être obtenus dans toutes les zones centrales de Varsovie telles que Mokotów, Śródmieście, et dans d’autres régions également. 6% est le rendement normal dans toute la ville, et les très petits appartements sont susceptibles de rapporter encore plus. Étonnamment, il en va de même pour Cracovie. Le prix des appartements est globalement similaire à celui des quartiers moins centraux de Varsovie. Un 90 mètres carrés à Cracovie coûtera environ 200 000 euros et le loyer environ 1 100 euros, soit un rendement de 6,5%. Le gros inconvénient est que les coûts de transaction sont élevés en Pologne.
Taxes et frais
Les impôts sur le revenu sont élevés en Pologne
- Revenus locatifs: Les revenus locatifs nets sont imposés à des taux progressifs, jusqu’à 32%.
- Gains en capital: Les plus-values réalisées sur les propriétés vendues dans les cinq ans suivant l’acquisition sont imposées à un taux forfaitaire de 19%. Les plus-values réalisées sur les propriétés vendues après une période de détention de 5 ans sont exonérées de l’impôt sur les plus-values.
- Héritage: Les donations et les héritages de biens polonais sont imposés progressivement.
- Résidents: Les résidents de Pologne paient des impôts sur leur revenu à des taux progressifs, jusqu’à 32%.
Propriétaire et locataire
Loi neutre entre propriétaire et locataire, mais instable
- Loyer : Les loyers peuvent être librement négociés entre le propriétaire et le locataire. Les clauses d’indexation des loyers sont légales.
- Sécurité des locataires : Cependant, la situation générale en matière de lois sur la location est d’une instabilité inquiétante. Une re-réglementation stricte du secteur locatif a été récemment légiférée par le Parlement. Heureusement, il a été déclaré inconstitutionnel peu de temps après son entrée en vigueur. Le sentiment populiste pro-locataire est fort.
CROISSANCE ÉCONOMIQUE
Ralentissement de l’économie
L’économie polonaise a augmenté de 4% en 2019 par rapport à l’année précédente, un ralentissement par rapport aux expansions de 5,1% en 2018 et 4,9% en 2017. Dans l’ensemble, la croissance des investissements a ralenti à 3% en 2019. En mars 2020, le gouvernement a dévoilé un plan de relance de 212 milliards PLN (47 milliards d’euros), soit 9,2% du PIB du pays, pour amortir l’impact du COVID-19. Le déficit budgétaire de la Pologne était estimé à environ 1,7% du PIB en 2019, contre 0,4% de déficit l’année précédente. Le déficit budgétaire devrait augmenter fortement pour atteindre 5% du PIB cette année, selon Fitch Ratings.
La dette publique devrait également augmenter pour atteindre 54,3% du PIB cette année, contre 50,3% du PIB en 2019.
L’inflation annuelle s’est établie à 4,7% en février 2020, en forte hausse par rapport aux 1,2% de l’année précédente et au niveau le plus élevé depuis novembre 2011, selon Statistics Poland. L’inflation était en moyenne de 0,8% de 2013 à 2019.
En février 2020, le taux de chômage de la Pologne était de 5,5%, contre 5,7% l’an dernier, toujours selon Statistics Poland. Au cours de la même période, il y avait environ 921 000 chômeurs dans le pays, une légère baisse par rapport à l’année précédente.
Il existe des tensions croissantes entre le pays et l’Union européenne (UE). En janvier 2020, le gouvernement polonais a adopté une loi qui permet aux juges de faire face à des sanctions disciplinaires s’ils rendent des décisions avec lesquelles le gouvernement n’est pas d’accord – une décision à laquelle l’UE s’oppose fermement.
