Le propriétaire d’un bien occupé reste tout à fait libre de le proposer à la vente pendant la durée du bail. Dans ce cas, le locataire peut disposer d’un droit de préemption, et ainsi être prioritaire pour acquérir le bien.
L’application du
droit de préemption
Lorsque le propriétaire désire mettre en vente le bien, il doit adresser à son locataire une lettre de congé pour vente. Ce courrier doit être envoyé au minimum 6 mois avant l’échéance du bail. Il est préférable de l’envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception, ou par voie d’huissier, pour pouvoir attester de la date à laquelle le locataire l’a reçu. Le courrier doit préciser :
- Le prix de vente demandé.
- La superficie précise, ainsi que les éventuelles dépendances du bien.
Une fois informé, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour se positionner comme acquéreur. A l’issue de ce délai, si le locataire n’a pas répondu à l’offre d’achat, son silence vaut renoncement, et la vente peut avoir lieu avec un autre acquéreur.
Néanmoins, si la transaction évolue vers des conditions plus avantageuses que celles qui lui avaient été proposées, le locataire dispose à nouveau de son droit de préemption. Ainsi, si le prix proposé baisse, le locataire doit en être informé et peut encore se positionner comme acquéreur prioritaire durant un mois.
Les exceptions au
droit de préemption du locataire
Il existe des situations dans lesquelles le droit de préemption du locataire peut être écarté :
- Lorsque le propriétaire propose le bien à la vente à l’un de ses descendants ou alliés jusqu’au 4ème degré.
- Lorsque la vente ne remet pas en cause son titre de location, c’est-à-dire qu’il sera maintenu dans les lieux par le nouvel acquéreur.
Les sanctions en cas de non-respect
du droit de préemption
En cas de non-respect du droit de préemption, le locataire peut demander la nullité de la vente. Cette sanction peut également être appliquée pour des raisons purement formelles, liées par exemple à la façon dont le locataire a reçu la lettre de congé.
Si vous envisagez de vendre un logement occupé, il est donc préférable de faire appel à votre agent / expert immobilier pour effectuer les démarches nécessaires. Il sera le plus à même de vous conseiller en amont de la transaction, et de réaliser une estimation qui garantira la réussite de votre projet de vente.
